"Libéranos Señor"... y otras opciones para salvar su casa

Por J. Mario Preza

Octubre 1, 2009 05:52 am

“¿Cómo puede ser que mi casa ahora vale menos?  ¿Y ahora qué hago?”

Esto es algo que estamos viendo con más frecuencia a raíz de los ahora famosos préstamos tóxicos. ¿Qué puede hacerse realmente al enfrentar algo semejante donde no hay solución sencilla?  Primero, guarde la calma. Segundo, tome la iniciativa. Recordemos que todo puede cambiar de un año para el otro. Mientras esperamos el cambio, aprendamos de los que han sufrido por el mismo mal.

Remedios habrá, pero las políticas bancarias y los problemas económicos obstaculizan una solución fácil.  En el presente tocaremos una de las diferentes opciones disponibles, conocida como una “Venta Corta” (“Short Sale” como se le conoce en inglés).

La “Venta Corta”

Primeramente una definición. Una venta corta es la venta de casa por menos de la deuda hipotecaria actual.  Para llevarse a cabo el prestamista deberá dar su consentimiento y “perdonar” una porción de la deuda.

Los prestamistas no coinciden en que es aceptable en estos casos. Estos tienen su criterio y aunque algunos consienten el plan, otros dilatan en darlo o a veces hasta lo niegan. El trámite deberá ser aprobado por una serie de departamentos empezando por el departamento de Mitigación (o Alivio) de Pérdida (“Loss Mitigation”). Si existe alguna segunda hipoteca o una asociación de dueños (HOA, usual en los condominios), requerirá el consentimiento de éstos también. Otras consideraciones son los impuestos, algún embargo preventivo (“lien”), o la existencia de un seguro hipotecario (“PMI”) – a estos también se les pide “permiso” o descuento por la venta.

Para comenzar, el dueño debe mostrar una dificultad económica –ya sea la pérdida o reducción de trabajo o ingresos, alguna enfermedad crónica, un divorcio, u otra “calamidad”. Deberá coordinarse la documentación con su agente y negociar con el departamento de mitigación de pérdidas.  Vale mencionar que muchos préstamos pasan de banco a banco haciendo que tenga que buscar al departamento apropiado.

El proceso va por etapas y el prestamista generalmente no acepta estas peticiones a primeras. Generalmente una venta corta precede la Notificación (oficial) de Violación (“Notice of Default”), el punto que da comienzo a la venta por incautación o remate (“pre-foreclosure”).

A continuación los datos requeridos (que por sí, son similares a los de una solicitud de modificación):

_Carta de explicación de su situación o la dificultad (“Hardship Letter”), detallando el por qué de ello  (no vale decir que la casa u propiedad perdió su valor y por esto ya no quiere pagarla).

_Sus comprobantes de ingresos, egresos, haberes y deberes, ordenados para someterlos al banco en alguna secuencia (sus declaraciones de impuestos de los últimos dos años pueden servir para esto).

_Comprobantes de sus ingresos, talones de sueldo (de los últimos dos meses)

_Un reporte de crédito vigente para ilustrar que su crédito aún está intacto – con la excepción de la casa.

_Un avalúo de la casa y los valores del vecindario, demostrando los nuevos valores de las casas.

_Un resumen de sus cuentas bancarias (recuerde que esto servirá para determinar su recursos para pagar sus cuentas)

_Un resumen (formulario) de su perfil económico demostrando sus activos, etc. (el formulario se consigue a través del mismo banco).

_Un formulario de consentimiento para transmitir datos personales con algún intermediario (agente)

_Un resumen o estimado anticipando lo que recibirá el banco – después de los gastos (recuerde que esto será menos de la deuda, y usted, el dueño, no puede recibir nada).

Junto a esto está lo siguiente para la venta:

- Copia de un reporte mostrando que la casa está a la venta (“Multiple Listing” o algo similar).

- Copia del contrato de compra-venta firmado (indicando el valor que determinó el avalúo).

- Una carta del banco del comprador de “Pre-Aprobado” para el préstamo de la compra.  Nota: esta carta debe ser del banco y no de cualquier broker.

- Comprobantes, estado de cuentas donde se encuentra el dinero para el anticipo (del comprador)

- Un resumen de todos los costos que se anticipan en la venta –asegure que incluya los gastos de la venta así como cualquier cobro que se haya retrasado o créditos que se estén concediendo.

- Las divulgaciones necesarias en estos trámites, incluyendo un reporte preliminar de las escrituras (“preliminary title report”), etc.

En dicha operación el dueño no recibe dinero sino que queda relevado de la deuda hipotecaria, pero a veces con condiciones (los bancos intentan recuperar el descuento a través de una “nota pagaré” en algunos casos).

La aprobación depende de factores como cuánto es la reducción de la deuda, si existen formas de recuperar la pérdida (esto es importante para el dueño que tenga otras propiedades, o dinero en el banco, cuentas de jubilación, etc., las cuales se consideran en la negociación). El dueño sigue siendo responsable por la pérdida, sin embargo el banco suele imponer el pago de la deficiencia. En raros casos una demanda judicial por la deficiencia es posible.

En resumen, la venta corta es una negociación con el prestamista para descontarle la deuda y no la elimina por completo. Es menos costosa y toma menos tiempo (dependiendo del banco y los inherentes retrasos, puede dilatar de 40 a 60 días partiendo de la fecha de solicitud), que un remate (que lleva 120 días o más). Este trámite afectará su historial crediticio, aunque el impacto es menor al de la venta por incautación.

Como toda información en su historial crediticio, el incidente se reportará y permanecerá en él hasta siete años. Sin embargo, no previene que obtenga otra hipoteca después de uno a tres años. El descuento por el prestamista puede aparecer como una nota en su reporte de crédito indicando que quedó debiendo, aun cuando se haya negociado previamente. Es más, el banco no siempre actualiza los detalles en su historial, así que revíselo y si encuentra errores reclame para que se los quiten – este es también todo un tema, “cómo limpiar su crédito”, el cual tocaré en otra ocasión.

Hasta la próxima…


J. Mario Preza, colaborador de LATINOVISION, es licenciado en bienes y raíces, autor de la guía para comprar casa – Hogar Dulce Hogar, y propietario de la empresa Home 4 Less (Casa X Menos) con sede en Burlingame, California.  Llámele al 415.850.4361 o escríbale a su correo electrónico j.m.preza@gmail.com