¿Qué es una Modificación Hipotecaria?

Por J. Mario Preza

Noviembre 10, 2009 03:36 am

El término correcto para este proceso es la “Mitigación de Pérdida” (“Loss Mitigation” como se conoce en inglés). En sí, su propósito es la reducción de alguna vulnerabilidad, es decir la atenuación de los daños potenciales sobre la vida y los bienes causados por un evento de carácter, y en casos de las casas y los bancos hipotecarios, representa una forma de acordar un cambio interino de algún aspecto del préstamo, ya sean los términos, el plazo, la tasa de interés o los pagos actuales, (raras veces la reducción de la deuda).

Parece sencillo, pero considerando que hasta hace poco esta posibilidad era remota y los bancos no lo acostumbraban, no existía demasiada cooperación de su parte. Recuerde que los bancos jamás han experimentado algo semejante, al igual que el consumidor. Para muchos, la creciente ola de prestatarios con pagos retrasados pisando el umbral de una incautación hipotecaria, causó un descontrol y algunos bancos que otorgaron esos préstamos se declararon en quiebra.

Con el correr del tiempo algunos bancos ya han arreglado esto y cuentan con alguna nueva política interna y con personal capacitado para emprender cualquier campaña que se susciten, tales como las modificaciones o hasta las ventas cortas (short sale) de las casas en problemas. Tomando en cuenta algunos incentivos que ofrece la administración del presidente Obama a los mismos bancos, ahora el proceso se ha tornado más accesible.

Generalmente, el mismo prestatario puede solicitar una modificación directamente con el banco; sin embargo, los resultados son mixtos, y los arreglos que se logran leves –como una posible reducción en la tasa de interés; postergar los aumentos programados en los pagos; restitución del préstamo retrasado, o el “perdón” de algunos pagos incumplidos, etc.

La modificación lleva muchos detalles y toma tiempo, y a veces al cliente lo traen como un títere que lo halan por aquí o lo llevan por allá sin nada más que excusas o exculpatorias. Aún para el capacitado es desafiante lidiar con esto. Un intermediario desligado emocionalmente al asunto tal vez insista más, por no tener aquella conexión del propietario.

La mayoría de prestamistas cuentan con un departamento de Mitigación de pérdidas que se encarga de manejar estas solicitudes. A veces se complica tratar con ellos porque suelen manejar de 500 o más archivos a la vez. Curiosamente si uno se retrasa en algún pago, eso resulta en que le pongan mas atención a su caso –ellos mismos lo empiezan a buscar (¡para cobrarle!).

Es siempre mejor dialogar con su prestamista anticipadamente si usted ve que no va poder cumplir con algún pago. No evite aclarar lo que le esta pasando, o explicar lo que puede hacer para remediar la situación. Al menos así comprenderá que no es que usted no quiera pagar, sino que algo previene que lo haga como lo hacía antes. El banco querrá una carta de explicación de su situación (“carta de angustia o miseria”), “hardship letter” como se le conoce en Inglés. ¿Cómo llego a este punto? ¿Alguién se enfermó? ¿Perdió su trabajo? ¿Tuvo un cambio en su estatus civil –divorcio? Cualquiera de estas situaciones puede ocasionarle angustias económicas que afectan su capacidad de continuar haciendo su pago hipotecario como prometió hacerlo.

El prestamista también requerirá que recopile y someta todo un papeleo, casi como si estuviese comprando la casa de nuevo, entre esto sus declaraciones fiscales, talones de cheques de salario, estados de cuentas bancarias, etc., que comprueben o apoyen su explicación con datos y hechos. Eso sí, esta es una arma de doble filo porque no puede demostrar recursos insuficientes, pero tampoco demasiados –tiene que tener lo justo para poder mantener su casa y los pagos que solicita en la modificación.  Aún haciendo esto no hay garantía que le concederán la modificación.

Si al revisar los datos demuestra que está sobregirado económicamente, es posible que le sugieran alternativamente la “venta corta” (short sale). La decisión de conceder o no una modificación se basa en parte en los ingresos que demuestra. Por esto es importante declarar todos sus ingresos, solo así los toman en cuenta.

La venta corta es el resultado de vender una casa por menos de lo que se debe. Para ello el prestamista deberá aceptar el descuento del préstamo por lo que ahora vale la casa. ¿Porqué aceptaría algo semejante el prestamista? Por lo que ya se tocó: algunos bancos están al borde de la quiebra por los muchos préstamos que no están cumpliendo y necesitan dinero para seguir prestando y generando “intereses”. Sin préstamos (o los réditos de los mismos) ningún banco puede existir.


J. Mario Preza, CRB, colaborador editorial de LATINOVISION, es licenciado en bienes y raíces. Si desea información gratuita acerca de este tema o más contáctelo al 415.850.4361 o por correo electrónico a home4less@hotmail.com