Qué considerar en una Venta Corta

Por J. Mario Preza

Julio 1, 2010 06:54 am

Como consecuencia de la difícil situación económica que sigue azotando al país se ha desarrollado una serie de cambios en la forma que se compran y venden las viviendas. Ahora se requiere algo más en su preparación y papeleo, aunque se siguen usando la mayoría de los mismos documentos --el formulario de la oferta, el contrato, las divulgaciones (aunque limitado en casos de viviendas rematadas), la solicitud para la hipoteca, el fideicomiso, etc. –. Ahora intervienen otros elementos, particularmente tratándose de propiedades sobregiradas, o “bajo de agua”, como se les conoce coloquialmente; o las que se venden por remate, algo muy común en este mercado.

Para quienes necesitan vender su casa por no poder seguirla pagando son pocas las opciones, especialmente si debe más de lo que vale en el mercado. Los dueños que se encuentran en estas condiciones intentan refinanciar o modificar su hipoteca esperando poder quedarse con su casa bajo mejores condiciones.

Sin embargo, esto no siempre se logra.  La venta “regular” se imposibilita por esas mismas condiciones – nadie querrá ni podrá comprar o financiar una casa por más de lo que el mercado indica, especialmente por lo estricto que están los reglamentos para obtener préstamos. Ahora, si usted pretende vender su casa, posiblemente lo pueda lograr a través de una Venta Corta.  Pero ¿qué involucra tal estrategia?

Para empezar, debe saber que la venta por embargo hipotecario es el resultado de no cumplir con las cuotas de pago a su debido tiempo. Los bancos pueden iniciar este proceso tan pronto como se cumpla el primer mes de retraso. En California el proceso dilata un total de tres meses de notificación oficial (Notice of Default) y un mes adicional de notificación de la venta por el fideicomisario (Trustee’s Sale), o sea un total de cuatro meses a partir de la fecha del lapso en su cuota de pago.

Existe una confusión sobre lo que ocurre después de este proceso – ¿queda pendiente alguna deuda? ¿Le cobraran alguna multa? ¿Cómo quedarán las cosas como resultado de ese lapso? Las respuestas a estas preguntas dependen de lo que haya hecho durante el tiempo que usted fue dueño de su propiedad. Si refinanció y obtuvo alguna ganancia o dinero por su plusvalía después de haberla comprado, puede que aún deba algo de ese dinero o ganancia –esto se conoce como un Deficiency Judgment, pero esto deberá ser consultado con alguien que analice su situación específica, para poder determinarlo.

De acuerdo al sitio web MSN Money, por lo general la Venta Corta, es “la venta de una vivienda por menos de lo que se debe en la hipoteca. Si el banco está de acuerdo con esa venta, el resto de la deuda generalmente se perdona. Los prestamistas no siempre aceptan tal propuesta, pero en su mayoría aceptan la pérdida para evitar el proceso de embargo que es más costosa y tardada.” 

A continuación algunos pasos que debe considerar al contemplar una Venta Corta:

Primero, infórmese lo más posible acerca de una modificación hipotecaria. Recuerde que logra mejores resultados al hacer uso de la honestidad. Lláme al banco o prestamista y explíquele su situación, para averiguar cuáles son las posibilidades de quedarse con su casa.

Ojo con esto: no es necesario acudir o pagarle a una agencia o compañía para realizarlo.  Los bancos pueden ayudarle pero sólo si entienden su situación y llena ciertos requisitos.

Segundo, consulte con expertos en el campo de la venta corta. No es necesario contratar a nadie inicialmente, por lo general los agentes inmobiliarios pueden orientarlo gratuitamente, informándole qué hacer y cómo puede afectarle. No olvide que estas personas saben lo que hacen y cómo funciona el proceso. Asimismo, puede consultar con un abogado y un contador, quienes por un costo mínimo lo orientaran sobre el proceso en estos casos.

¿Qué tipo de ayuda puede esperar?

_Acceso a un estudio comparativo del mercado o una opinión de valor de la vivienda (“BPO”, por sus siglas en inglés).

_Asistencia en fijar un precio adecuado, y ayuda con el mercadeo para lograr la venta.

_Preparación de las declaraciones indicadas, protegiéndolo así de los riesgos en las representaciones de su venta corta y corroborando las explicaciones indicadas en estos casos.

_Trabajar en la negociación de su préstamo

­_Negociar el contrato de compra/venta con cualquier un potencial comprador

_Tramitar o asistirle en la tramitación de todo el papeleo requerido

_Asistirle en el cierre exitoso del trato – anticipando y resolviendo cualquier obstáculo que se presente.

Aunque el trámite se conoce como “venta corta,” el proceso lleva tiempo en concluir. El término “venta corta” se refiere al hecho que el banco reduce la deuda para facilitar la venta. Es decir, se está vendiendo en menos del valor del mercado y no al del préstamo. El proceso puede tomar mucho tiempo para recibir la aprobación del banco o prestamista.

Por último, la venta corta no cura todo ni resuelve todos los problemas que usted enfrenta.

Hasta hace poco, también se tenía que lidiar con impuestos por el descuento y el perdón de la deuda, que se reconocían como “ingresos” para las declaraciones de rentas internas. Sin embargo, recientemente el gobierno aprobó legislación aliviando esta situación, a través de una condonación de sobrecargos por la rebaja de la deuda con el decreto, “The Mortgage Forgiveness Debt Relief Act and the Debt Cancellation Act,”  (“El decreto de perdón de deuda y cancelación de deuda”). Usted debe consultar esto con un especialista en el ramo, para determinar su efecto en su caso personal.

Si usted enfrenta tomar decisiones como éstas, asegúrese de consultar con un agente certificado con experiencia, para que él o ella evalúe sus opciones y los posibles beneficios de una venta corta.

J. Mario Preza, editor de Negocios de LATINOVISION, es licenciado en bienes raíces, autor de la guía para comprar casa – Hogar Dulce Hogar, y propietario de la empresa Home 4 Less (Casa X Menos) con sede en Burlingame, California.  Llámele al 415.850.4361 o escríbale a su correo electrónico j.m.preza@gmail.com